Ochrona praw nabywców nieruchomości - jak uniknąć prawnych pułapek?

Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej

Zapoznanie się z treścią księgi wieczystej ma kluczowe znaczenie dla prawidłowego ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księga wieczyste jest publicznym i jawnym rejestrem praw związanych z nieruchomością. Domniemywa się, że prawo ujawnione w księdze wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo z niej wykreślone - nie istnieje.

Księgi wieczyste są zakładane i prowadzonego w systemie teleinformatycznym. Zadania w tym zakresie należą do właściwych sądów rejonowych. Każda księga wieczysta składa się z czterech działów, podzielonych na rubryki i pola. Można w niej znaleźć podstawowe informacje dotyczące nieruchomości, jej numeru, położenia, oznaczenia i obszaru. Z księgi wieczystej wynika kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Zawiera również dane dotyczące innych praw, roszczeń i ograniczeń związanych z nieruchomością np. o obciążających ją służebnościach, a także o istniejących wpisach hipotecznych.

Z punktu widzenia ochrony praw nabywcy istotna pozostaje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza, że w przypadku niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a stanem rzeczywistym, treść księgi ma rozstrzygające znaczenie dla osoby, która nabyła nieruchomość od osoby uprawnionej zgodnie z treścią księgi. Jednakże nie wszystkie prawa i ograniczenia muszą być wpisane w księdze wieczystej. Stąd też niejednokrotnie powstaje konieczność dalszej analizy stanu prawnego nieruchomości.

Potwierdzenie stanu prawnego nieruchomości w ewidencji gruntów i budynków

Drugim ważnym źródłem informacji o gruntach, budynkach i lokalach jest ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości). Zawarte w niej dane potwierdzają stan prawny nieruchomości. Wypis z ewidencji gruntów i budynków ma moc dokumentu urzędowego i w związku z tym korzysta zarówno z domniemania autentyczności, jak i domniemania zgodności treści tego dokumentu z prawdą.

Prowadzenie ewidencji gruntów i budynków należy do zadań właściwego starosty (prezydenta miasta na prawach powiatu). Osoba zainteresowana nabyciem nieruchomości może w niej znaleźć informacje na temat położenia, granic i powierzchni gruntów, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas bonitacyjnych, jak również położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych budynków oraz położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej lokali.

Zapoznanie się z informacjami zawartymi w ewidencji gruntów i budynków umożliwia nie tylko uzupełnienie danych dotyczących nieruchomości zawartych w księdze wieczystej, ale niejednokrotnie pozwala na wykrycie ewentualne rozbieżności, które mogą mieć znaczenie prawne. Przykładowo z ewidencji może wynikać, że dany grunt oznaczony został jako użytek rolny, co może blokować planowaną inwestycję budowlaną na nabywanej nieruchomości.

Sprawdzenie przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Sposób wykonywania prawa własności nieruchomości kształtowany jest m.in. ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ramach badania stanu prawnego nabywanej nieruchomości konieczne jest więc sięgnięcie do postanowień planu miejscowego obowiązującego na danym obszarze. Istotne znaczenie w sferze planowania i zagospodarowania przestrzennego nabierają również plany ogólne, które w założeniu mają być uchwalone w każdej gminie do 31 grudnia 2025 r.

Plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego, który uchwalany jest przez właściwą radę gminy (miasta). W planie tym ustala się przeznaczenie terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego, oraz określa się sposoby ich zagospodarowania i zabudowy. Sprawdzenie tego dokumentu ma kluczowe znaczenie dla osoby, która planuje inwestycje na nabywanej nieruchomości. Może się bowiem okazać, że plan miejscowy istotnie ogranicza lub uniemożliwia zabudowę danego terenu np. dla terenów zieleni lub usług sportu i rekreacji.

Jeżeli dla danego terenu nie uchwalono planu miejscowe, zmiana zagospodarowania terenu lub sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymagać będzie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Przed nabyciem nieruchomości warto więc zweryfikować czy taka decyzja została wydana dla danej nieruchomości i na jakich warunkach. W wielu przypadkach uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy musi poprzedzać wystąpienie z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę.

Podsumowanie

Nabycie nieruchomości to poważny krok zarówno w życiu prywatnym, jak i w biznesie, a więc wymaga podjęcia świadomej decyzji, celem uniknięcia ewentualnych zagrożeń prawnych. Przeprowadzenie kompletnej analizy podstawowych dokumentów związanych z nieruchomością takich, jak księga wieczysta, kataster nieruchomości czy plan miejscowy pozwala natomiast znacząco ograniczyć te ryzyka.

Jesteś zainteresowany nabyciem nieruchomości w celach prywatnych lub biznesowych? Chcesz uniknąć związanych z tym pułapek prawnych?

Nasi prawnicy od nieruchomości w Katowicach mogą zapewnić Ci bezpieczeństwo i  w tym celu przygotować pełny due diligence nabywanej przez Ciebie nieruchomości.

Radca prawny

Piotr Boczkowski